Préstamos hipotecarios de viviendas: Aclaraciones de problemas y dudas frecuentes

Todo apunta a que viene una época difícil en lo referente a la economía, de hecho, estamos viendo a diario que los precios están subiendo, de la cesta de la compra, de los combustibles, de la luz, del gas… y no solo eso, sino que la mayoría de los expertos económicos prevén una subida de los tipos de intereses que lógicamente afectará también a los préstamos hipotecarios.

Esta subida de los precios, va a suponer que la capacidad de pago de las familias se vea reducida y previsiblemente, en algunos casos, al tener que priorizar el destino de los ingresos no se puedan atenderse puntualmente los vencimientos mensuales de los préstamos hipotecarios, en especial a aquellos que no sean de tipo fijo.

Es por lo anterior que actualmente se genera una gran preocupación en muchas familias, especialmente tienen hipotecada su vivienda habitual.

En la siguiente entrevista, tratamos algunos escenarios en torno a las ejecuciones hipotecarias.

P. ¿Qué puede pasar si una persona deja de pagar a su banco alguna cuota, o varias cuotas de su hipoteca?

R. En principio nada grave, si bien es cierto que hay un procedimiento judicial especial de Ejecución Hipotecaria y que hace años los bancos (prestamistas) tenían la facultad de dar por vencido y reclamar la totalidad del préstamo por el impago de una sola cuota, esta posibilidad afortunadamente cambió y, ahora, al menos es necesario dejar de pagar tres cuotas en cualquier caso y, para el caso de préstamos sobre viviendas, la Ley que regula “los contratos de crédito inmobiliario” (Ley 5/2019, de 15 de marzo) establece que, para poder dar por vencido un préstamo hipotecario que afecte a una vivienda y por tanto, poder ejecutarlo, hay que diferenciar en que momento de la “vida” o amortización del préstamo nos encontramos:

• Si estamos en la 1ª mitad, se requiere que la mora o impago sea superior al 3% del capital concedido. Se entiende que estamos en este caso, cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
• Si estamos en la 2ª mitad de duración del préstamo, se requiere el 7% de impago, considerando cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.

P. Y, en el hipotético caso de que no se hayan podido pagar este número de cuotas que indicas, ¿supone que se va a poder subastar directamente la vivienda por el Banco?

R. No. En tal caso, el banco tendrá la posibilidad de iniciar un procedimiento especial que es la ejecución hipotecaria, está perfectamente regulado por Ley de Enjuiciamiento Civil y para acceder al mismo se deben de cumplir unos requisitos muy específicos, requisitos que si no se cumplen pueden dar al traste con la ejecución y acabar con el archivo del procedimiento judicial. Por eso, es realmente importante que si se recibe una notificación de ejecución del Juzgado se revisen de inmediato y a conciencia el cumplimiento o no de los requisitos legales por parte del Banco, por un abogado experto.

P. Has comentado que, para que los Bancos puedan acceder al procedimiento judicial de Ejecución Hipotecaria y para que pueda prosperar en el Juzgado, deben cumplirse unos requisitos específicos ¿nos puedes explicar cuáles son?

R. Así es, hay que tener en cuenta que estos procedimientos tienen limitadas las causas de oposición a diferencia de cualesquiera otros procedimientos judiciales y, por esto, la Ley prevé unos requisitos de forma y documentación especiales para que se pueda despachar la ejecución de la hipoteca por parte de los Juzgados. Entre ellos, cabe destacar la obligación de presentar los siguientes documentos:

• El titulo ejecutivo, que en los casos de hipotecas de viviendas seria la escritura del préstamo hipotecario, en primera o segunda copia o, en su defecto, acompañado certificación del registro de la propiedad referida a la finca hipotecada.
• Una liquidación de deuda en la que un notario de fe de que ha sido realizada conforme a lo pactado en el titulo ejecutivo (la escritura de préstamo hipotecario), y
• Los requerimientos de pago a los deudores, hipotecantes no deudores, fiadores y terceros poseedores de la finca, en caso de haberlos.

Estos requisitos no se cumplen más veces de las que se pueda pensar, especialmente en lo que atañe a los requerimientos de pago y, de ser así, puede suponer que se archive la ejecución si se actúa correctamente por los hipotecados - ejecutados.

P. ¿Por qué en los “requerimientos de pago”, qué es lo que os soléis encontrar?

R. Pues, algunas veces, no se realizan por el Banco en el domicilio pactado en la escritura de préstamo (título ejecutivo) para llevarlos a cabo, no se acompañan acuses de recibo, también nos encontramos que la propia redacción del requerimiento de pago en sí mismo es erróneo; a este respecto, la Ley es muy precisa y exige que en los requerimientos “se conceda al prestatario un plazo de, al menos un mes, para su cumplimiento con advertencia expresa de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo” y, esto, introducido en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil desde el año 2019, en más casos de los que pensamos no se realiza correctamente por los Bancos, encontrándonos que el requerimiento de pago se hace por el total del préstamo y no por lo impagado hasta el requerimientos lo que no es válido ni puede servir para despacharse una ejecución judicial en el caso de préstamos hipotecarios sobre viviendas

P. ¿Y es posible que una vez iniciado el procedimiento o despachada la ejecución hipotecaria se pueda archivar por este tipo de defectos?

R. Por supuesto que sí, como he comentado, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Créditos Inmobiliarios no exigen todos estos requisitos por capricho sino por lo especial del procedimiento ya que la finalidad del mismo es subastar un inmueble, muchas veces una vivienda y, precisamente por eso, se deben de observar minuciosamente.

    Si no se cumplen todos los requisitos, los prestatarios-ejecutados pueden presentar oposición por defectos formales, entre otros motivos tasados, lo que conllevaría a examinar el cumplimiento escrupuloso de todos estos requisitos de forma y documentación y, si no se cumplen, el Juez procederá a archivar el procedimiento imponiéndose en muchas ocasiones las costas a los bancos.

    Eso sí, como he dicho antes, en caso de recibir una demanda hay que hay que actuar con rapidez porque el plazo de oposición está limitado a diez días.

P. Y suponiendo que el Banco tuviese cumplidos todos los requisitos exigidos por Ley para que el procedimiento de Ejecución Hipotecaria pueda prosperar, ¿sería posible evitar o salvarse de la subasta de algún modo?

R. Sí que sería posible. Al margen de los posibles acuerdos que se pudieran conseguir en cada caso concreto con la entidad bancaria, según convenga y se negocie, el deudor siempre va a poder evitar la subasta y liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que de deba de los vencimientos hasta la presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento, que para el caso de hipotecas sobre viviendas, como máximo, estos intereses no pueden ser superiores al interés remuneratorio en más de tres puntos.

P. Además del cumplimiento de todos los requisitos legales y de los posibles defectos formales que se puedan encontrar en la ejecución, ¿existen otras medidas que se puedan utilizar para evitar perder la vivienda?

R. Hay otra serie de medidas, pero aquí ya no estaríamos hablando de evitar la subasta sino de evitar el desahucio o la perdida de la posesión tras la subasta. Como he dicho, antes de llegar a la subasta los pasos serian; (1) presentar oposición en caso de existir defectos formales u otro tipo de motivos de las que la Ley permite y, (2) definir en cada caso la mejor de las estrategias de cara a una subasta o bien para evitarla.

    No obstante, suponiendo que ya se ha subastado la vivienda, existen en la Ley una serie de medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables previstas legalmente (Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19) que se concretan en la posibilidad de suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

    En este sentido, se puede iniciar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado que conozca de la ejecución por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional, para sí y para las personas con las que conviva. Estas medidas de suspensión, están previstas hasta el 30 de septiembre de 2022. Digo esto porque es posible que pueda quedar nuevamente prorrogada por otra Ley, ya veremos.

P. Y tras la suspensión por este incidente, ¿Qué se puede conseguir?

R. Ganar tiempo, mínimo varios meses porque los Servicios Sociales deben valorar la situación de vulnerabilidad e identificar las medidas a aplicar por la administración competente. Este informe servirá de base al Juez que tenga que decidir si procede o no el desahucio y, si se considera o no acreditada la situación de vulnerabilidad económica, en cuyo caso procederá a la suspensión del procedimiento hasta que se tomen las oportunas medidas habitacionales por las Administraciones competentes.